Kauf und Ablauf

Darf ich als Deutscher in Dubai eine Immobilie kaufen?

Ja. In den Gebieten, die der Herrscher von Dubai dafür freigegeben hat (Freehold-Gebiete), dürfen Ausländer Immobilien als Volleigentum ohne zeitliche Begrenzung erwerben. Alternativ sind dort Nutzungs- und Pachtrechte bis zu 99 Jahre möglich. Einen Wohnsitz in den VAE brauchst du dafür nicht.

Quellen: Gesetz Nr. 7 von 2006, Artikel 4 · Regierungsportal u.ae: Buying property in Dubai

Wie läuft der Kauf einer fertigen Wohnung ab?

Käufer und Verkäufer unterschreiben zuerst den Kaufvertrag, im System des Dubai Land Department (DLD) „Contract F“ genannt. Danach stellt der Bauträger eine elektronische Unbedenklichkeitsbescheinigung aus (e-NOC). Zum Schluss wird die Übertragung in einem Registration Trustee Office des DLD eingetragen, und die Eigentumsurkunde (Title Deed) wird ausgestellt.

Quellen: DLD Real Estate Brokerage Practice Guide 2024 (PDF) · DLD: Property Sale Registration

Wie läuft der Kauf vom Bauträger (Off-Plan) ab?

Du unterschreibst den Kaufvertrag (Sale and Purchase Agreement) direkt mit dem Bauträger. Der muss ihn innerhalb von 90 Tagen im vorläufigen Register eintragen lassen, dem sogenannten Oqood. Ohne diese Eintragung ist der Verkauf nach Dubaier Recht nichtig.

Quellen: DLD: Request to Register the Initial Sale · Gesetz Nr. 13 von 2008, Artikel 3

Muss ich für den Kauf nach Dubai reisen?

Nein. Du kannst dich bei der Übertragung von einem Bevollmächtigten vertreten lassen. Eine in Deutschland ausgestellte Vollmacht muss seit Juli 2025 strengere Vorgaben erfüllen: Höchstens zwei Jahre alt, notariell beglaubigt, von der VAE-Botschaft und dem VAE-Außenministerium legalisiert, ins Arabische übersetzt und auf das konkrete Geschäft bezogen. Den komplett digitalen Kauf über die App Dubai Now können nur Inhaber einer Emirates ID nutzen.

Quellen: DLD: Property Sale Registration · Kanzlei BSA zum DLD-Rundschreiben 29/R/2025 (August 2025) · DLD: Digital Sale auf Dubai Now (Oktober 2025)

Kosten

Welche Nebenkosten kommen zum Kaufpreis dazu?

Bei einer fertigen Wohnung für AED 1,5 Mio. sind es rund 6,4 % des Kaufpreises. Diese Posten fallen an:

• Registrierungsgebühr des Dubai Land Department: 4 % des Kaufpreises. Offiziell tragen Käufer und Verkäufer je 2 %, in der Praxis zahlt meist der Käufer die vollen 4 %.
• Gebühr des Registration Trustee: AED 4.000 plus 5 % Mehrwertsteuer ab einem Kaufpreis von AED 500.000, darunter AED 2.000 plus Mehrwertsteuer.
• Eigentumsurkunde AED 250, Lageplan AED 250, dazu je AED 10 Knowledge- und Innovation-Gebühr.
• Maklerprovision: gesetzlich nicht festgelegt, üblich sind 2 % plus 5 % Mehrwertsteuer.
• Mit Finanzierung zusätzlich die Eintragung der Hypothek: 0,25 % der Darlehenssumme plus Gebühren.

Das Rechenbeispiel für AED 1,5 Mio.: 60.000 für das DLD, 4.200 für den Trustee, 520 für Urkunde und Gebühren und 31.500 für den Makler, zusammen rund AED 96.000. Beim Kauf vom Bauträger fällt die 4-%-Gebühr ebenfalls an, eingetragen über das Oqood-Register.

Seit Februar 2025 dürfen Banken die DLD-Gebühr und die Maklerprovision nicht mehr mitfinanzieren. Diese Kosten zahlst du also aus eigenen Mitteln.

Quellen: DLD: Property Sale Registration · DLD: Request to Register the Initial Sale · DLD: Mortgage Registration · Maklerverordnung Nr. 85 von 2006, Artikel 27 · Property Finder: DLD-Gebühren (Stand Juli 2026) · The National, 25. Januar 2025

Welche laufenden Kosten habe ich als Eigentümer?

Als Eigentümer zahlst du jährliche Servicegebühren (Service Charges) für Gemeinschaftsflächen und Instandhaltung. Die Aufsichtsbehörde RERA muss sie vorab genehmigen, verteilt werden sie nach der Fläche deiner Einheit. Die genehmigten Sätze jedes Projekts findest du im Service Charge Index des DLD.

Eine Grundsteuer wie in Deutschland gibt es nicht. Dubai erhebt stattdessen eine Gebühr von 5 % auf den jährlichen Mietwert. Vermietest du die Wohnung, zahlt diese Gebühr der Mieter.

Quellen: Gesetz Nr. 6 von 2019 über Gemeinschaftseigentum, Artikel 27 · DLD: Service Charge Index · PwC Tax Summaries: UAE, Other taxes · Regierungsportal u.ae: Leasing a property

Sicherheit

Wie sicher ist mein Geld beim Kauf vom Bauträger?

Ein Bauträger darf Wohnungen vom Plan nur verkaufen, wenn das Projekt beim DLD registriert ist und er ein Treuhandkonto (Escrow) eröffnet hat. Deine Zahlungen gehen auf dieses Konto und dürfen nur für den Bau genau dieses Projekts verwendet werden. Für die Registrierung muss der Bauträger außerdem 30 % Baufortschritt, eine Bankgarantie über 30 % oder eine Bareinlage in gleicher Höhe nachweisen.

Quellen: Gesetz Nr. 8 von 2007 über Treuhandkonten, Artikel 6 und 9 · DLD: Register Project · DLD: Häufige Fragen

Woran erkenne ich einen seriösen Makler?

Makler brauchen in Dubai eine Lizenz und einen Eintrag im Maklerregister, ohne beides ist die Vermittlung verboten. Die Liste aller von der Aufsichtsbehörde RERA lizenzierten Makler kannst du auf der Website des DLD oder in der App Dubai REST einsehen. Immobilienanzeigen tragen einen „Madmoun“-QR-Code, mit dem du prüfen kannst, ob die Anzeige genehmigt ist. REAL DUBAI ist bei RERA unter der Nummer ORN 33742 registriert.

Quellen: Maklerverordnung Nr. 85 von 2006, Artikel 3 · DLD: Licensed Real Estate Brokers · DLD: Häufige Fragen · DLD: Madmoun-QR-Code (April 2023) · Impressum REAL DUBAI

Aufenthalt und Visum

Bekomme ich mit einer Immobilie das Golden Visa?

Ja, wenn deine Immobilien zusammen mindestens AED 2 Mio. wert sind. Das Golden Visa gilt 10 Jahre und kann verlängert werden. Auch Käufe vom Plan zählen, wenn der Bauträger in den VAE zugelassen ist.

Die Immobilie darf finanziert sein, wenn das Darlehen von einer zugelassenen Bank in den VAE kommt. Du brauchst dann eine Bestätigung der Bank, dass sie keine Einwände hat. Bei Miteigentum muss dein eigener Anteil mindestens AED 2 Mio. wert sein.

Ehepartner, Kinder und Eltern kannst du mit einbeziehen. Für dich und deine Familie ist eine Krankenversicherung Pflicht.

Quellen: DLD: Golden Visa für Immobilieninvestoren · ICP: UAE Golden Residency · GDRFA Dubai: Golden Residence für Immobilieninvestoren

Verliere ich das Golden Visa, wenn ich überwiegend in Deutschland lebe?

Nein. Wer einen normalen Aufenthaltstitel hat, darf in der Regel nicht länger als sechs Monate am Stück außerhalb der VAE sein. Für das Golden Visa gilt diese Grenze nicht, du kannst jederzeit einreisen, solange es gültig ist.

Quellen: Regierungsportal u.ae: Golden Visa · ICP: Aufenthalte über sechs Monate im Ausland

Gibt es auch ein Visum für kleinere Investitionen?

Ja, das zweijährige Investorenvisum des DLD. Eine Mindestsumme gibt es dafür inzwischen nicht mehr: Alleineigentümer können es unabhängig vom Wert der Immobilie beantragen, Miteigentümer ab einem Anteil von AED 400.000. Die Gebühr für das Visum beträgt laut DLD AED 10.212,50.

Quelle: DLD: Investor Visa

Finanzierung und Vermietung

Kann ich als Deutscher in Dubai finanzieren?

Grundsätzlich ja. Die Zentralbank der VAE begrenzt den Beleihungsauslauf für Ausländer auf höchstens 80 % beim ersten Eigenheim bis AED 5 Mio., 70 % darüber und 60 % bei einer Zweit- oder Anlageimmobilie. Käufe vom Plan dürfen höchstens zu 50 % finanziert werden, die Laufzeit beträgt maximal 25 Jahre.

Für Käufer ohne Wohnsitz in den VAE legen die Banken eigene Grenzen fest. Die Mashreq Bank etwa finanziert für sie bis zu 50 % des Marktwerts. Die Kaufnebenkosten zahlst du in jedem Fall aus eigenen Mitteln.

Quellen: Zentralbank der VAE: Mortgage Regulations, Artikel 3 · Mashreq: Home Loan für Nicht-Residenten · The National, 25. Januar 2025

Darf ich meine Wohnung vermieten, auch als Ferienwohnung?

Ja. Jeder Mietvertrag in Dubai muss über das System Ejari registriert werden, über die App Dubai REST kostet das AED 177,75. Für die kurzfristige Vermietung als Ferienwohnung brauchst du zusätzlich eine Lizenz des Department of Economy and Tourism (DET). Ohne diese Lizenz ist Ferienvermietung in Dubai nicht erlaubt.

Quellen: Mietgesetz Nr. 26 von 2007 in der Fassung von Gesetz Nr. 33 von 2008, Artikel 4 · DLD: Ejari-Registrierung · Dekret Nr. 41 von 2013 über Ferienwohnungen, Artikel 3 · Gesetz Nr. 20 von 2021 zur Gründung des DET

Steuern und Nachlass

Zahle ich in Dubai Steuern auf Mieteinnahmen oder Verkaufsgewinne?

Als Privatperson nicht. Die VAE erheben keine Einkommensteuer auf natürliche Personen. Die Körperschaftsteuer von 9 %, die es seit 2023 gibt, erfasst private Immobilieneinkünfte nicht, solange du die Vermietung nicht über eine Gewerbelizenz betreibst oder betreiben müsstest.

Wohnungsmieten und Wohnungsverkäufe sind in der Regel von der Mehrwertsteuer befreit, nur der erste Verkauf einer neuen Wohnimmobilie ist mit 0 % belegt. Erbschaft- und Schenkungsteuer gibt es in den VAE nicht.

Quellen: Regierungsportal u.ae: Other taxes · Regierungsportal u.ae: Corporate Tax · Steuerbehörde FTA: Leitfaden Real Estate Investment für Privatpersonen (PDF) · Finanzministerium der VAE: Mehrwertsteuer · PwC Tax Summaries: UAE, Other taxes

Wie werden Mieteinnahmen und Verkaufsgewinne in Deutschland besteuert?

Wenn du in Deutschland wohnst, versteuerst du hier dein weltweites Einkommen. Das Doppelbesteuerungsabkommen mit den VAE ist Ende 2021 ausgelaufen, ein neues gibt es bisher nicht. Beide Länder haben am 10. September 2026 erklärt, dass sie darüber verhandeln.

Für dich heißt das derzeit:

• Mieteinnahmen aus Dubai versteuerst du in Deutschland als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, mit deinem persönlichen Steuersatz.
• Verluste aus der Vermietung darfst du nur mit Vermietungseinkünften aus den VAE verrechnen, nicht mit deinem Gehalt oder deutschen Mieteinnahmen.
• Verkaufst du innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, ist der Gewinn steuerpflichtig, danach ist er steuerfrei. Ausnahme: Du hast die Wohnung durchgehend oder im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor selbst bewohnt.
• Vererbst oder verschenkst du die Immobilie, unterliegt sie der deutschen Erbschaft- oder Schenkungsteuer, wenn du oder der Empfänger in Deutschland wohnt.

Die Einzelheiten deiner Situation klärst du am besten mit einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater.

Quellen: BMF: Doppelbesteuerungsabkommen mit den VAE · BMF: Stand der DBA am 1. Januar 2026 · Gemeinsame Erklärung VAE–Deutschland, 10. September 2026 · § 1 EStG · § 21 EStG · § 2a EStG · § 23 EStG · § 2 ErbStG

Brauche ich ein Testament in Dubai?

Wir empfehlen es. Für nicht-muslimische Ausländer gilt seit Februar 2023 ein eigenes Bundesgesetz: Ohne Testament erbt der Ehepartner die Hälfte, die andere Hälfte geht zu gleichen Teilen an die Kinder. Das Gesetz spricht allerdings von Ausländern, die in den VAE leben. Ob es auch für Eigentümer mit Wohnsitz in Deutschland gilt, ist nicht abschließend geklärt.

Ein Testament kannst du beim Wills Service der DIFC Courts registrieren lassen, auch ohne Wohnsitz in den VAE und komplett per Videotermin.

Quellen: Bundesgesetz Nr. 41 von 2022 über das zivile Personenstandsrecht, Artikel 11 · Kanzlei Withers zur Rechtslage für Nicht-Residenten (Oktober 2024) · DIFC Courts: Wills FAQ

Zusammenarbeit mit REAL DUBAI

Was ist bei euch für Käufer kostenfrei?

Wenn du mit uns kaufst, unterstützen wir dich ohne zusätzliche Kosten bei deinem VAE-Visum, der Eröffnung deines Bankkontos und der Erstellung deines Testaments. Du zahlst nur die offiziellen Gebühren der zuständigen Behörden oder Dienstleister.

Helft ihr auch nach dem Kauf?

Ja. Wir unterstützen dich gern bei der Lang- oder Kurzzeitvermietung deiner Wohnung und bei der Möblierung. Was das kostet, hängt vom Umfang ab und besprechen wir vorher mit dir.

Wie läuft das Strategiegespräch ab, und was kostet es?

Das Strategiegespräch ist kostenlos und unverbindlich. Es dauert zwischen 20 und 60 Minuten, je nachdem, wie viel du klären möchtest, und läuft per Telefon oder Zoom auf Deutsch. Wir schauen gemeinsam auf dein Ziel, dein Budget und deinen Zeitrahmen und darauf, welcher Investorentyp du bist. Am Ende weißt du, ob eine Immobilie in Dubai zu dir passt und wie ein sinnvoller nächster Schritt aussieht.

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Stand: September 2026. Die Antworten fassen die Rechtslage allgemein zusammen und ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.